省城一小区延期交房,违约金赔付引争议

2019年01月24日 19:34  本报记者 高文超

    “按照合同预定开发商应该2019年1月1日交房,可等来的却是延迟交房,开发商还不如约履行违约条款,实在是太过分了!”近日,刘女士向记者爆料称,自己购买的商品房延期交房,开发商却告知按补充协议赔偿违约金,而补充协议与购房合同就逾期责任和违约金的约定“矛盾”。记者了解到,该小区有900多户业主遭遇了这样的情况。

    开发商延期交房,市民质疑补充协议“不公平”

    刘女士告诉记者,2017年她以单价9999元购买了加州·东部世界城一期的一套98平方米的楼房,总房款近100万,约定2019年1月1日之前交房。眼看还有20天就到交房日期,刘女士却接到了电话和书面的延期交房通知。“12月11号销售顾问电话通知,随后我收到了‘延误通知’,通知中表态说‘力争’将于2019年4月30日之前交房。”销售顾问在电话中告知她延期交房的违约赔付有两个方案,只能二选一,即免收5年物业费或者按补充协议赔偿不超过1% 总房款的违约金。

    刘女士拿出购房合同翻阅发现“不公平”条款——购房合同中第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”中规定:逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。补充协议中则规定:出卖人在本合同约定的交付之日起的60个工作日之内向买受人交付该商品房的,买受人认可为履行期限的合理顺延,出卖人不承担逾期交房的责任;本合同第九条所约定的违约数额最高不超过买受人累积已付款的百分之一。

    按照开发商通知4月30日之前交房,刘女士认为符合购房合同中约定的“逾期不超过 180日”最长应按日支付120天的违约金,最高可达总房款的1.2% ;补充协议则约定逾期 60天交房不承担逾期责任、 逾期违约金不超过1% 总房款。针对这种“糊弄人”的赔偿方式,刘女士等业主表示不能接受。

    补充协议“有空可钻”,签合同时要擦亮眼睛

    刘女士和其他业主一样,十分后悔当初签署的这一份与购房合同“自相矛盾”的补充协议。市民赵先生买房时曾经也签署过补充协议,他表示:“买房时只能按照销售顾问的引导在空白处签字、摁手印。”正因如此,不少市民稀里糊涂签署了动辄几十页的购房合同和补充协议,从而埋下了隐患,一旦开发商违约,风险则接踵而至。

    那么,开发商偏偏为何选择在补充协议设置“不公平”条款呢?早在2015年9月份,省住建厅和省工商局联合制定下发新建商品房、二手房买卖合同示范文本,《山东省新建商品房买卖合同示范文本》明确:出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以另行签订补充协议。合同示范文本既然未对补充协议做出有关具体规定,开发商则趁机开始“钻空子”。一位业内人士告知记者,开发商往往会在补充协议上就交房时间、违约金、装修标准等做“手脚”。

    用好法律武器,对“不公平”条款说不

    针对刘女士等人的遭遇,山东常春藤律师事务所潘晓律师建议:遇到类似情况时,首先在签订商品房买卖合同时要明确约定好交房和办证的时间,并对违约责任进行明确约定;出现开发商预期交房和预期办证的情况时要注意收集保留证据、及时维权。

    《合同法》第一百一十四条明确规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30% 为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约责任。

    刘女士认为违约金赔偿限定最高数额有失公平,延期交房后她还需要租房等,她表示租房费用也应列入违约金,因此开发商约定赔偿五年的物业费或1% 总房款明显低于自己的实际损失。潘晓律师表示,如合同约定的违约金低于实际造成的损失,可按实际损失主张赔偿金额。建议先协商,协商不成直接向法院提起索赔诉讼。

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